小兵说市 | 从“POD”看2035成都房价

月初，一篇名为《成都人，来看十年前我们错过的那些房产海报》的文章燃爆了朋友圈。文章通过收集整理84张2008年的房地产广告，讲述了10年前成都房地产市场的火热程度，也在但短时间内收到了10万+的传播效果。

而这样的效果，即是偶然也是必然，因为几乎所有的广告图，都会或多或少的刺痛成都人的心。

正犹如朋友圈的这般感叹：

那些年错过的房价，比错过的爱情更让人痛心！这真是多么痛的领悟……▲2008年成都某项目广告（图据微信公众号：成都新楼市）

确实，在过去的10年中，，从2008年的均价0.5万元/㎡涨到了如今的1.5万元/㎡。

而经过了2017年数十场的土拍大戏后，2018年的房价又会怎样？

或许你会说，2018年问鼎成都房价的项目莫过于金茂府，毕竟在经历了“4·6土拍”后，金茂以成交楼面价17160元/㎡，4%的几率抽中了位于武侯新城那仅兼容商业10%、容积率2.5的162亩地，且与当日成都东原拿下的的“单价地王”仅有40元/㎡的差距。

但是，如果说成都目前已有破10万元/㎡新建住宅项目问世了，你还信吗？你还敢说2018年金茂将问鼎成都新建住宅项目价格No.1吗？

不管你信不信，反正我信了！

因为在成都房产透明网上，早已挂出了单价破10万元/㎡新建住宅项目。而它不是别人，。

▲图据 成都透明房产网

没错！这就是当下成都单价最高的豪宅项目！同时它也创下成都楼市有史以来最高记录。

但是今天，我们不会去探讨绿地GIC凭什么会卖到10万元+/㎡这样的价格，因为在今天成都这样特定的城市运营与发展规划里，价格虽在一方面检验了成都作为“新一线”城市的发展潜力，但另一方面，也表明了成都在未来的发展的道路中，有了更深层次的构想与思考。

所以，今天我们仅仅想通过简单的政策（Policy）设定，引领（Oriented）要素的聚集，全新阐述成都这座有着4500年城市发展历史的文明古城，在推动地方的发展（Development）中的（POD）模式之于这座城市的房产价值体系。

不过在阐述之前，我们想来先说说成都在全国其他城市中的“地位”！

▲成都天府广场（图据网络，如有侵权请及时联系以便删除）

——  Part   1     ——

成都的城市“地位”

2018年2月1日，中国城市和小城镇改革发展中心在北京2017城市发展论坛上发布了《2017中心城市发展年度报告》，并对筛选出的50个中心城市进行了综合排名。

其中，成都以51.42分，继北上广深后，“击败”天津、杭州、武汉、重庆、南京等其它“新一线”城市，成为了名副其实的“中国第五城”。

▲图据《2017中心城市发展年度报告》

既然被加冕“中国第五城”，那成都的房价、城市公共配套等是否意味着都将和北上广深看齐？

在回答这个问题前，我们先来看看其它的数据：

▲据世界地产研究院和《总裁》杂志联合编制

这是世界地产研究院和《总裁》杂志联合编制“2017年中国十大超级豪宅”排名。在这个排名里，除北上广深外，“新一线”城市中仅有苏州和杭州上榜。但单从项目比较，“新一线”中仅有绿城集团在杭州打造的江南里项目每平方米单价超过10万元。

▲数据据“中国房价行情网”（排名据《2017中心城市发展年度报告》）

再来看看2018年2月25个热点城市新建住宅的平均价格。同为“新一线”城市，杭州新建住宅的平均价格比成都高出15555.00元。

▲图据住房大数据联合实验室、中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组（PS.只截取前20排名）

而在不久前，住房大数据联合实验室与中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布的全国261个城市二手房价数据显示，2017年12月中国二手房房价最高的城市是北京，达到67822元/㎡，最低城市为广西来宾，仅2652元/㎡。

而在这价数据中，北京、上海、深圳、广州、厦门、杭州、福州、南京、天津、青岛分别居2017年12月中国城市二手房房价前十。而成都则以1.62万元/㎡的均价排名全国第19，远低于北上广深甚至是夏门、杭州、福州、南京、天津、青岛。

照此看，成都作为“中国第五城”，房价差距还是显而易见的。

——   Part   2    ——

成都的“房价收入比”

近日，中房智库研究院发布了2017年全国35个重点城市房价收入比报告。

▲图据中房智库研究院

据报告显示，“房价收入比”超过10倍的城市有23个，较2016年增加了2个城市，即徐州和重庆；超过15倍的城市有7个，与2016年齐平。

相比2016年，2017年“房价收入比”下降的城市仅9个，而七成以上城市仍在上升，即人均可支配收入与房价差距越来越大。

成都“房价收入比”在35个城市中排名28位，相对于其它城市而言，买房的压力相对较小。而根据报告测算，一个处于平均收入水平的成都市民，收入全用于购房的话，需要9.12年可买到一套110平米的房子。但前提是房价不涨，全部收入只用于购房。

而在这份报告中，排在前10名的城市的“房价收入比”均超14倍。这就意味着，按照2017年这些城市城镇居民人均可支配收入来说，一个家庭想要买一套110平方米新建商品房（2016年城镇居民人均住房建筑面积36.6平方米），需要在房价不涨，不吃不喝之下花上14年以上的时间。

尤其处在榜单前5名的深圳、三亚、上海、北京、厦门，“房价收入比”高达25倍以上。这5个城市2017年新建商品房均价在全国也是处于高位。全国房价最高的四大城市，已由北上广深变为北上深厦。

▲成都某高端项目意境图（图据网络，如有侵权请及时联系以便删除）

当然，尽管“房价收入”比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。而根据我国的实际情况，一般认为，国内“房价收入比”保持在10以内属于合理区间。

若按这一标准衡量，我国35个重点城市中，成都的房价收入比为9.12，买房压力自然比北上广夏甚至是同为“新一线”城市的杭州、重庆、西安小很多。

而这，无不得力于2016年下半年到2017年期间，成都陆续推出的各项调控政策。且从长远来看，目前成都的调控并没有放松的迹象。

▲成都天府新区·兴隆湖板块某项目售楼部

从新建商品住宅成交均价来看，2017年成都新建商品住宅成交均价9697元/㎡，城镇居民人均可支配收入38918元，房价收入比9.12。但如果是换成单价15万元/㎡的新建商品住宅会怎样？或许对于成都大多数白领来说，这简直就是一个“天文数字”。

但其实，这样的“天文数字”还真有人为此买单。

据成都某知名品牌机构的数据统计显示，成都锦江区某豪宅公寓项目，购买人群多为95后和80后，而这一数据说明什么？说明成都豪宅甚至顶级豪宅从来不缺市场。缺的仅仅是成都中心城区越来越稀缺的独有自然和土地资源，缺的是成都的豪宅还没有真真正正，光明正大的打开市场。

——   Part   3     ——

《总规》下的成都未来

3月2日，这一天成都人的朋友圈不约而同的被两件事刷屏——一件是当晚成都电视塔的那场烟花秀，而另一件便是星球研究所的那篇《什么是成都？》的爆文！

▲3月2日晚成都电视塔烟花秀（图据网络，如有侵权请及时联系以便删除）

但是，3月2日当天，。

而文内有这样一句话让我至今仍意犹未尽：未来成都的城市战略定位更具全球眼光、国际视野。

确实，无论从TOP100房企进驻成都的数量，还是从奢侈品或是国际小众商品纷纷来成都开拓市场就已经不难看出——越来越多的人都看好成都的未来发展。

而在继北上广深之外，成都也成了他们追逐财富梦想的首选。而这样的选择，并不仅仅局限于成都的人居舒适度有多高，而是在于人们对成都的未来更加可期。

所以，，还是“星球研究所”，关注的，都是成都城市新的《总规》，以及这一规划下所描绘出的成都未来发展蓝图。

▲成都绿地中心·468效果图

翻看新《总规》，无不让人沸腾。其中所提出的“以水定人”“以底定城”“以能定业”“以气定形”的“四定原则”也折射出成都与世界接轨，打造最具全球视野的新成都。

▲成都国际金融中心·成都IFS（图据网络，如有侵权请及时联系以便删除）

同时，随着“两山夹一城”被“一山连两翼”的城市新格局取代，成都的规划市域面积将达到1.43万平方公里。中心城区从四环以内区域扩展至五环以内区域，面积增加了634平方公里，实现了城市市域面积与中心城区面积的双增容。

而这样的“增容”正是成都这座最具国际视野都市不断向上的姿态。

另外，基于成都的地理特点以及向东成渝城市群协同发展的需要，今天的成都正逐步跨越龙泉山，拥抱更广大的发展空间与更优的空间格局。

正如上海跨过黄浦江拥抱了浦东新区、北京跨过六环线开创了通州新城、广州跨过珠江水网收获了南沙新区一样，成都也在一步步朝着实现城市综合体量的倍增计划奋力前行。

▲图据成都市规划管理局

——   Part   4     ——

引领成都的要素聚集

成都，一贯以“悠闲城市”著称，但近年来刮起的“创业风”却逐渐成为了新成都人的真实生活写照。“快工作·慢生活”是越来越多新成都人对成都生活氛围的全新评价，也是成都独特的城市文化气质。

而说到文化，它不仅仅是成都的独特印记，更是成都这座拥有数千年历史根基的根与魂，是居住在成都的人宝贵精神财富，是对美好生活需要的重要内涵。

据史书记载，大约在公元前5世纪中叶，古蜀国开明王朝九世时将都城从广都樊乡（双流）迁往成都并构筑了城池。但依据现实挖掘的金沙遗址看来，成都建城史可以追溯到距今3200年前。

而在城市变迁的历史长河中，成都，却一直保持着城名未改、城址未变、中心未移而与众不同。因此成都才能在世界城市发展史上独树一帜。

▲成都金沙遗址博物馆（图据网络，如有侵权请及时联系以便删除）

当然，城市的发展离不开人，更离不开高端人才的导入。据统计显示，成都目前已经成为1600万常住人口的超级大都市，并且人口仍然在快速增长。

而随着2017年成都出台的人才政策，也让越来越多的“溶漂”更加坚信成都未来的发展前景。

▲成都产业结构与人口变化（图据 中指院）

回顾一下成都的产业发展史。改革开放初期，成都整体产业规模较小，但得益于“适销对路产品”“对外开放”“对内搞活”的政策扶持，成都工业与商贸业协同发展，第二产业迅猛发展的同时有效带动了第三产业，实现了二产、三产占比的迅速提升。

21世纪，成都得益于西部大开发政策，有效承接了东部产业转移、IT、集成电路、通讯设备、会展等行业蓬勃发展，进一步推动成都产业提档升级。

而2017年，随着成都“产业新政50条”成都在持续保持产业发展成本竞争优势的同时，也明确了要进一步激发企业投资活力。

▲成都一二圈层产业分布（图据 中指院）

成都已定位为国家级中心城市，新《总规》也将建设“世界城市”纳入了新的规划。随之而来的，则是一系列政策的倾斜、产业的聚集与创新发展所带来产业人口快速增长。

到2020年成都市域常住人口规模预计增长至1800万人左右，年均复合增长率在2.91%左右，而这，也将带来大量的置业需求。

而这样的需要，是成都高附加值的产业快速发展的使然，在产业快速发展的今天乃至未来，必将带动高收入、高学历、高素质“三高”人群加速集结，置业也将随之转变。

——   Part   5     ——

成都！未来可期！

成都近20年的发展是迅速的，从最初的蜀都大厦，到成都339，再从还在建设中的绿地中心468，到中海拿下了天府新区天府中心板块677项目。成都已经从一座有着上千年建城史的古城一跃成为一座多元化的国际大都市。

同时被赋予领衔中国“新一线”、“中国第五城”的成都，楼市的变化是城市发展最明显的表达，而人则是这座城市及其房地产市场发展的基础。

据中城房业公布的成都房地产市场2月月报来看，2月成都新增住宅1.3万套，成交均价9659元/㎡，同比上涨22.5%，环比上涨4.0%。

▲图据 中成房业

其中主城区均价13071元/㎡，环比上涨9.4%，同比下跌8.4%。

▲图据 中成房业

那回到我们最初最不愿提及的那个话题：成都中心城区，位于南二环上的绿地GIC凭什么能卖到10万元/㎡？

在此我们只能用经济学的眼光来看待，毕竟城市是交易的价值平台，而交易的本质是将商品卖给能够付出更高对价的人，因此价值实现起来速度极快。

以北上深这些高房价城市为例，这些城市无一不是高楼林立、车水马龙，而这无不反映出城市人类文明成果，能够带来更多的价值增量，城市的土地、房产的价格表现也因此更出色。

另外，城市完善的市政设施、公共服务配套，含金量高的优质教育、医疗服务资源，也决定了具备高支付能力的精英圈层在中心城区的聚集。同时集中、频繁的交易需求，也使得中心城区的房产项目更能提升价格，而价格的提升，反过来又刺激城市房产的稀缺度，如此循环，不断刺激房价的上涨。

，如有侵权请及时联系以便删除）

纵观全国，放眼全球，不仅在北上广深，全世界顶级城市的核心部分，都呈现出现价格越高的资产越受追捧、越稀缺的特征。

，几乎都在5000万+美金，但这样的顶级豪宅，也无一例外的在享受着独有的、稀缺的、不可复制的城市资源。

毕竟房产价值越稀缺，也意味着具有更强的保值增值能力。就像目前的深圳和香港，随着人口的大量涌入，但是核心城区优质房产供应极为有限的境况。而核心城区优质房产在高价值要素方面的极致复合，自然就决定了这些物业即便价格不断攀高，依旧供不应求。

▲成都环球中心（图据网络，如有侵权请及时联系以便删除）

而在此之前我们已提到，无论从成都的在全国城市中的排名和它的“地位”，还是从成都的房价与人均收入比来分析，抑或是成都在新的《总规》中提到的将成都打造成“可持续发展的世界城市”。成都都需要一个价值去书写它的未来！

如若不然，成都又凭什么来承担西部门户、撑起中国大后方的历史使命？

又凭什么去面对新《总规》中那份高瞻与远瞩？