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2017-2018年度柏阳景园C区物业 工作总结及2018-2019年工作安排

中燕物业柏阳景园C区 2019-01-16 08:28:53

柏阳景园C区全体业主:

大家好!2017年是中燕物业与柏阳景园C区签订3年期物业合同的开局之年,物业管理部秉承“夯实基础工作,提升服务意识,打造和谐小区”的理念,在广大业主的全力支持下,通过管理部全体员工的共同努力,较好地完成了2017-2018合同年度各项服务和管理工作任务。在此中燕物业对全体业主表示真诚的感谢!

下面柏阳物业管理部就2017年2月1日起至2018年1月31日的工作情况及2018年至2019年工作安排向大家做简要的汇报。

 

2017-2018年度柏阳景园C区物业工作总结

一、  物业基础服务开展情况

(一)做好绿化工作,打造花园式社区

小区的绿化工作一直是物业工作中的重点,2017年物业管理部重点对小区树木、绿地进行了以下工作:

1、修剪:年初组织绿化专业队伍对小区多年未梳理且病虫害严重的树木进行抹头复壮更新,入冬后对抹头复壮的树木进行修枝,保证了小区树木健康成长,常绿长青。

2、补栽补植:组织绿化专业队伍对小区重点部位如甬路两侧、水系周边、小区北门主路两侧、12#楼南侧、6#楼南侧和7#楼北侧进行绿化施工,施工面积近4000平米,分别种植了牡丹、芍药、荷兰菊、黑心菊、红王子锦带、迎春花、紫藤、鼠尾草、鸢尾麦冬草、玉簪、地被菊、千屈草、荆芥、等多年生宿根植被、花卉等,力争把柏阳景园C区打造成四季常绿、处处有景的花园式社区。

3、日常养护:按时对现有绿植浇灌返青水,修剪绿篱3次、花灌木3次、草坪4次;对死树、枯树、野树进行清理;春夏季进行了5次打药,治理树木病虫害;秋季给小区495颗树木刷白灰水、缠胶带,预防了病虫害的发生;入冬后对小区绿地、绿植进行了充足的冻水浇灌,为来年的春季绿化做好基础工作。

(二)做好保洁工作,共建整洁亮丽家园。

1、日常生活垃圾做到日产日清。本着节约成本的理念,适时清运杂物与绿化垃圾。截至到2018年1月31日,清运杂物与绿化垃圾43车。

2、做好楼道保洁工作。楼道保洁设有专人打扫,定期使用洗涤灵、84消毒液对楼梯、脚垫进行消毒,尤其是养宠物居多的单元。从单元门厅到楼梯顶层,从楼梯扶手到楼梯栏杆,从开关面板到顶棚,从楼道玻璃到雨搭外的杂物清理,做到整洁亮丽。2017年清理单元雨搭杂物2车。

3、做好小区户外保洁工作。由于小区户外面积大,景观点多,饲养宠物业主较多,每天产生的宠物粪便量大,保洁人员承担着繁重的保洁工作任务,确保了小区环境的干净整洁。

4、清掏工作。为避免雨季小区排水管道堵塞,雨季前对88个雨水井进行了全部的清掏;对小区内5个化粪池进行了全面清掏。专业高压清洗疏通淤堵管道490米。2017年国庆节前对2、3、7、8、9、12、14号楼一层的部分住户下水道进行手动疏通处理,2018年春节前对2、3、4、、8、9、12、14号楼一层的部分住户下水道进行高压水疏通,保证了业主祥和安心过节。

(三)快速、及时的做好公共设备设施维修工作

1、做好公共设备设施日常维修工作。2017年2月份至2018年1月31日,累计完成853件的接报修工作。主要为更换路灯、草坪灯、楼道、地下车库的声光控开关及照明灯,维修水系、电路等公共设施维保工作,在做好公共设备设施的维护维修的同时做好入户特约维修服务。

2、恢复小区照明,增加夜间路面照明度。根据路灯线路负荷,适当增大节能灯的功率,和试行拆除节能灯周围散热盘的两种方法,增加夜间路面的照明亮度。对楼道内损坏的声控开关进行更换43个。修复草坪灯16盏,使个别楼前的照明状况得到恢复。

3、对水系精心维护:定期对水泵、喷泉进行清淤工作,每日打捞水中杂物,定期对水系进行撒盐消毒,确保水系水质清洁,工程部通过对水系水位高度的观察,对水循环系统的管道、泵、地下涵洞、水泵取水口和过滤网及时清理,并在回水口加装了过滤网,防止杂物堵塞循环泵的正常运转,大大减少了清理水系循环泵频次。 2017年8月,水系补水泵出现故障,物业及时与柏基置业联系,利用一天时间更新4KW水泵1台,保证了水系的正常运转。冬季对水系结冰的水面有针对性的定期凿冰,保持水循环系统的正常运行,夏季每天清理水面上漂浮物,保护好小区一片净水。

4、预防维修措施到位。2017年7月至8月进入汛期,遇到极端天气时夜间双人值班,其他人员备班,共同防汛确保小区安全。购买塑料布、快粘粉、抽水泵等材料器械,对污水井进行专业疏通,对地下车库进行打药,预防蚊虫滋生。此外冬季天气寒冷造成小区内公共净水机上水管内结冰,维修人员立即对此管增加电伴热,保证净水的正常供给。

5、为消除公共楼道停放自行车、电瓶车的安全隐患,物业工程部在楼前加装自行车地笼式停车架20组,并施划“单车停放处”标识,即方便了居民停放单车,又使公共楼道不再停放自行车、电瓶车成为常态化管理。

6、小区规划之初即实行人车分离模式,但在实际运行中机动车特别是外来车辆经常驶入甬路,存在很大安全隐患,物业工程部在北门入口主甬路和9号楼前处安装拦车闸机2台,保证了甬路安全,实现了人车分离的规范化管理。

7、主动排查、消除隐患:14号楼3单元地下一层墙面渗水严重,物业工程部多次查找原因后,用高压注浆法对渗水点进行封堵。物业工程部对国网开闭站两侧松动、翘起石板路进行修整排除行路安全隐患。清理地下车库私拉电线200米,修复照明41盏,并配备灭火器30个,拆除地面部分废弃监控杆9根,更换天井盖20个,更换雨排管130米,对4号楼前景观桥金属护栏端头进行封堵消除安全隐患。

8、为了使智能门禁安装使用正常,对58个单元门进行维修和地弹簧、门边条胶、小门插头、门禁专用电源等零部件更换。

9、对小区景观亭进行修缮、刷防腐漆,保证小区景观品质。

10、应急预案完备。极端天气时保洁、保安和物业管理人员全部上岗,清扫主要人行通道积水;对小区内雨篦子进行3次全面的排查,防止小区内积水;对电梯门口进行清扫并围挡。每周对消防,雨篦,主污水,化粪池,自来水井进行检查,发现问题及时处理。

(四)提高防范意识,做好安全管理工作。通过人防、技防的有机结合,小区全年无治安刑事案件,在2017年度白鹿社区治安工作会上获得领导的表扬,同时也得到柏阳景园C区业主的肯定。主要做了以下工作:

1、柏阳景园C区物业管理部经过市场调研,在2017年4月与深圳市多度科技有限公司达成合作意向,免费为小区安装了伴生活智能门禁61部。外来人员或访客要经由业主通过门禁授权进入。门岗对快递、送餐等外来人员出入管理门岗实行实名登记并留存身份证、电话号码等信息,对可疑人员进行盘问,至2017年1月31日已对快递人员登记3027人次、快餐人员登记1005人次。此外巡逻岗在每次巡视过程中如发现楼道门禁没有关闭要及时关上。

2、监控管理。制定了《监控录像调取保存管理制度》。每日对监控设备运行情况进行检查,及时报修;对树枝遮挡进行定期修剪;对监控探头根据实际情况进行调整。多次协助公安部门和业主进行相关问题的查询。

3、巡逻管理。加强小区巡视,巡逻岗随身携带对讲机,遇有情况及时准确到位,每个门岗处都备有警用器械便于突发应急情况处理,加强夜间巡逻力度,夜间巡逻要求保安佩戴肩闪等警示标志。

4、加强消防宣传管理,提高消防管理工作。

(1)春节禁放的宣传管理。58个单元及明显位置张贴禁放通知;除夕夜物业管理人员和保安人员加班加岗值班,及时制止在小区内燃放烟花爆竹,确保节日期间小区消防安全。

(2)针对11.18大兴火灾事故造成的危害,物业管理部对地下B1层和B2层公共空间杂物较多的现象整体进行清理,清运杂物2车。对楼道门厅自行车、杂物等影响安全通道的问题进行3次集中清理。

(3)加强电梯管理。把电梯报修电话连接物业和保安,确保24小时有人接听。对电梯进行定期和不定期的安全检查,定期进行维保和年检。

(4)加强对地下空间的管理。在地方政府和公安部门的大力支持下,地下空间住人和杂物情况已得到根本性的整治,保安人员每天要对地下空间进行巡视和监管,使得地下空间的管理能够规范化、常态化。

(五)小区车辆管理情况

1、对小区大门前乱停车的管理。为杜绝门前乱停车现象,物业张贴禁止停车标志发现情况及时制止外,还采取在小区北门外摆放了5个可移动地墩、小区东门外摆放了7可移动地墩,地库门口打上了8个隔离柱等措施防止车辆乱停,为保证消防安全还在消防通道门口两侧处打上10个隔离柱,

2、为加强规范停车,针对于1、2号楼前、小广场西侧、国网开闭所西墙外、地库12-13号楼拐弯处、北门外、东门外等易发生乱停车地点采取张贴通行指示、安装地桩、防撞墩等障碍措施,经过长时间的管理现在各个门口乱停车现象大为减少。

3、小区内临时车辆管理。小区在规划之初就无临时车辆停放场地,自去年乡里进行社会道路综合治理后小区门前禁止停放机动车以来,给小区车辆管理带来很大压力。现行管理模式是对临时车辆采用门岗信息登记、引导车辆停放(先停在空车位)、车上留有联系方式、及时联系车主挪车等措施。此外结合本小区的人车分离行道模式,物业管理部在小区人行甬路入口处安装道闸机禁止机动车辆通行等措施。

(六)装饰装修管理

1、加强装饰装修管理。签订装修协议,当面告知业主装修时需注意事项。

2、加强监督管理力度。依据《北京市装饰装修管理办法》、《柏阳景园C区住宅室内装修管理服务协议》加强装修巡视管理,2 017年间发现部分业主在装修中存在违规行为,如对首层附送花园私自进行拆改、私自搭建建筑物,破坏室内建筑、承重结构等,物业在发现后立即对违规装修行为进行了制止并下发整改通知,对拒不整改行为物业向相关政府部门举报后在政府部门介入下已进行整改。

3、做好建筑垃圾清运的监管工作。由于目前装修业主较多,截止到2018年1月31日物业已经接待了30余户装修报备,并制定了内外保洁、保安共同监管联动治理的管理办法,进一步确保小区外环境整洁。

(七)解决历史遗留问题,明细如下:

序号

维修项目

1

砌抹井口7个

2

地面拆除旧砖重新更换200*100*60地面砖共计60平米(小区入口塌陷处、木桥北侧空地)

3

小区入口拆除混凝土地面并重新恢复4平米

4

小区入口新装防撞柱、新做混凝土基础6个

5

石板缝挖土方新做混凝土地面共计10平米厚0.15米

6

修补沥青路面电缆槽45米

7

停车位修补草坪砖13平米

8

电梯井新做水泥基渗透结晶防水长2米宽2米深2米共计5座

9

焊接楼梯钢护栏12米高1米(14B1-B2)

10

砌抹井口7个

11

地面拆除旧砖修补200*100*60地面砖(砖利旧)共计55平米

12

回填土石方新做混凝土散水长15米宽1米

13

修补楼前大理石台阶踏步6处

14

小区出口拆除旧减速带重新安装减速带长5米

15

修补停车位植草砖3平米

16

拆除小区出口广告牌1座

17

水系循环过滤泵维修2台

18

6#楼绿化水线维修:挖土方并回填夯实长2米宽1.2米深1.2米、DN32管线更换2米

19

闸机电源:挖土方并回填夯实长38米宽0.5米深0.5米,拆除彩砖地面并恢复长5米宽0.5米、敷设DN25塑料穿线管43米、敷设2*2.5平方护套线50米

20

闸机基础挖土方新做混凝土基础长0.5米宽0.5米深0.5米*2个

21

水系深水泵拆除法兰连接钢管并重新安装40米

22

深水泵拆除并重新更换DN100多级离心泵1台

23

绿化水线漏水维修:拆除嵌草砖地面并重新恢复长6米宽1.5米+长4米宽1.5米 、挖土方并回填夯实长6米宽1.5米深1.2米+长4米宽1.5米深1.5米、DN32管线更换10米

24

门口安装钢栅栏3平米

25

小区围墙制作安装铁蒺藜80米

26

水系循环水口处制作安装挡泥板用8MM钢板长1.4米宽1.4米高0.2米

27

小区地面局部新做混凝土地面共计10平米厚0.15米

28

砌抹安装400*750钢水篦子18套

29

修补地面嵌草砖8平米

30

室内电梯口处拆除旧防滑砖并重新更换1平米

31

路面维修:拆除旧彩砖地面、新做0.2米厚三七灰土垫层、新铺透水砖地面长5米宽2.5米+长4米宽1米+长6米宽1.5米+长4米宽1.5米+2.5平米+2平米

32

卫生间与烟道之间防水处理2间

33

9#-4、14#-3室外雨搭防水处理

34

地下室板缝漏水处理10米

35

地下室楼梯入口墙面渗水维修15平米、板缝漏水处理12米

36

水系深浅大泵更新

37

6号楼中水管线消漏

(八)做好各种协调配合工作

1、做好小区屋顶防水渗漏的报修工作,协调防水单位对5户顶层漏水业主进行维保。

2、协助燃气公司做好燃气改造、燃气报数、缴费补贴政策的宣传。

3、协助白鹿社区做好社区活动宣传工作,协助流管站做好流动人口的有关登记工作。

4、为小区居民出示居住证明、天然气采暖证明等200余份。

二、开源节流,降低成本,增加小区收益

通过积极拓展业务合作,为小区节约成本324000元。深挖小区潜力,通过广告与合作,取得收益26000元。倡导项目自干,努力降低运营成本。主要做了以下工作:

(一)免费安装小区智能门禁。智能门禁产品市场上多为有偿安装由偿服务且投资很大。物业管理部主动进行市场调研,与深圳市多度科技有限公司进行合作免费为小区安装了智能门禁61部,物业管理主机1部。仅此一项就为小区节省近30万元。通过与壹媒界(北京)广告有限公司合作,该公司于2017年4月免费为小区安装道闸机广告抬杆系统2套并负责免费维护,节省小区费用24000元,通过业务拓展小区节省成本共计324000元。

(二)通过道闸、“觅跑运动仓”、电梯轿厢、地产中介合作等带来广告收益,与快递柜厂商合作带来场地租赁收益。共计26000元。

(三)柏阳小区绿化养护和水系维护一直是成本增长点。2017年物业管理部为降低成本,倡导项目自干,解聘了技能单一外保洁人员3人,选聘了具备绿化经验有专业技能的人员2人充实到小区保洁队伍中,小区户外保洁人员承担了小区日常绿化养护工作,物业在优化了人员结构的同时又更好的保证了小区绿化养护工作。物业管理部结合水系重点部位对工程部人员进行工作部署,2017年小区的水系运转、维护工作一直由物业工程部承担。

三、进行满意度测评、寻找差距,进一步提高服务。

为进一步了解我们服务方面的差距和了解业主的需求,物业部组织发放满意度测评表,分别对绿化保洁、维修工作、保安工作、公司管理等4项内容进行了满意度测评。共发放401张满意度调查表,综合满意率达到98.75%。同时通过测评我们也认识到工作中的不足和薄弱环节,下一步我们将有针对性的加以改进。

四、创造节日气氛,与小区居民一起欢度节日。

春节前夕,为营造节日氛围在58个单元门张贴“福”字,小区内悬挂42盏红灯笼,以家的感觉红红火火地喜迎新春。国庆节期间,悬挂红灯笼10盏、门口主路加装彩灯、彩带并插挂国旗,热烈庆祝和欢度节日。

五、2017—2018年柏阳景园C区物业收支及效益公示。

2017—2018年柏阳景园C区物业费年度收入2603588元,物业年度成本2949605元,亏损-346017元,具体明细如下:

柏阳景园C区2017年2月1日至2018年1月31日物业收支明细

项目

费用明细

备注



收入

2603588



其中:物业费

1706068



停车费

866090



其他经营收入

31430

广告场地租赁收入等


成本

2949605



其中:电费

7500

公共照明电费


折旧

68000

开办费分摊20000、水系分摊48000


职工薪酬

1185563

含管理人员、绿化保洁、工程、客服工作人员。


修理费

229740

维修费(利用公共收益解决历史问题)150000元、道闸维保15000元、防雷检测7000元、零星维修费57739.5


电梯修理费

45000

电梯维保合同款


车辆使用费

7200

交通费


财产保险费

60000

保险合同款


环境卫生

131720

保洁合同款


低值易耗品摊销

138629

低值易耗品


劳动保护

2488

防暑降温费及劳保


警卫消防

633600

保安合同款


绿化费

255620

冬季树木修剪59700、春季绿化150000、绿篱修剪整形19989.95、树木修剪整形19610.01、绿化打药、施肥6320


其他

20545.54  

物业用房能源费用、物业办公费用


营业税金及附加

164000

税金151600、刷卡手续费12400


营业利润

-346017

亏损


六、总结经验、改进不足、提高服务。

1、临停车的管理。在车位、空间无任何拓展的情况下只有通过加强管理来实现对临时车辆的秩序管理,但在实际管理中还是存在车主登记虚假电话,车上未留联系方式,拒不配合保安管理,甚至有辱骂殴打保安、故意损毁道闸杆、门岗岗亭等极端行为的发生。另从实际管理中发现,临停车进出停放存在的问题中有部分为本小区业主、租户,也希望广大业主与物业共同引导,多渠道宣传使停车管理做到规范、秩序。

2、装修垃圾清运。内外保洁与保安工作进行联动性管理。在管理中发现装修垃圾清运的不及时,给其他居民造成了很大的困扰。通过多方面沟通与协调,制定了内保洁发现装修及时汇报,外保洁发现装修垃圾超过一种不清理及时汇报,保安人员进行现场监督管理和告知,如不听劝告,下整改通知单。

3、装饰装修管理。今年小区二手房的交易量很大,二次装修很多,给装饰装修管理造成了很大困难。为此,制定《装修材料及建筑垃圾进出小区管理规定》,加强北门保安对装修材料的检查与管理,从源头进行制止;增加了与城管的沟通,对有苗头的现象及时汇报,确保了城管执法的及时性;物业对违章装修及时进行现场管理,把管理过程以公众号的形式及时在业主大群进行通报。

4、小区无犬绳遛狗和狗屎问题。家园的维护物业管理只是一方面更需要大家的齐抓共管和爱心奉献,希望养有宠物的业主遵循柏阳景园C区《业主规约》和《北京市养犬管理规定》要求,文明饲养宠物,爱护属于我们大家的美丽家园。物业管理部要通过舆论宣传、便民措施来减少狗屎在小区的出镜率。

5、物业费催缴方式方法的总结。针对提高物业缴费率,物业管理部采取电话、上门催缴等手段催缴物业费,期间电话催缴多次,入户催缴3次,对拒不缴费和特殊情况业主项目部主管采取上门拜访进行催缴。取得了很大成效,对催缴过程中一些好的经验方法也进行了总结。

 

2018-2019年度柏阳景园C区物业工作计划

一、加强自身建设,优化人员配置、强化专业培训、全方面提高各项物业服务水平。

(一)落实岗位责任制。做到工作人员职责清晰,分工明确,各项工作有程序、有制度如《保安日常巡检记录表》、《临时停车管理规定》、《装饰装修管理办法》、《装饰装修禁止行为规定》做到事事合法依规,使物业服务更加标准化、专业化。

(二)加强培训工作,明确服务理念,重点进行行为规范和服务标准的培训。提高员工的整体素质和精神风貌。如加大对保洁和保安人员的培训和管理并贯彻到日常始终。

(三)完善考核体系,加大检查考核力度,奖惩分明,落实责任。制定《绿化保洁人员奖惩标准实施细则》《服务投诉管理细则》《物业收费管理制度》

(四)加强项目部的基础建设,完善各种记录和台账,做好痕迹化管理。

二、加大催缴欠费力度,提高收费率,保障服务费用。

针对至今还未缴费的业主,项目部将根据物业合同条款第十七条第一款:“物业公司有权暂停特约服务和在小区内进行公示及诉诸法律的权利”来具体执行。

三、节约成本,解决亏损问题。

2017-2018年度内,为保持小区物业品质,物业管理部亏损严重,在2018-2019年度内物业管理部将尽量压缩开支,做到收支平衡。同时,根据《柏阳景园C物业服务合同》第十三条的约定,建议召开业主大会聘请第三方对小区物业管理水平及收费标准进行评估,以使全体业主客观的了解小区管理所需成本,并为今后的物业服务管理提出建议。另受H楼装修影响商侧停车位减少停车费收入61740元。

四、2018年物业管理部将重点开展以下工作,建设美化小区环境,提升小区品质。

(一)绿化方面:

根据柏阳景园C区服务合同附件9(小区三年规划建设项目)1.绿化中约定:对现有绿地继续进行补植补种

1、种植宿根植物,增加小区的颜色,继续提升小区品质。

2重点对12号楼前绿地进行补植补种,杜绝种地现象的发生。

3、继续修剪绿篱,在夏季生长旺势之时增加修剪力度,使绿篱的外形规整,提升小区的品质。

4、在现有绿地基础上,继续进行补种,增加浇灌、施肥的频率,并通过不断的修剪,刺激草地的生长,增加草地浓密度。

(二)维修工程方面:

1、对3号楼东侧木质景观桥进行整改修复(拆除防腐木,铺装透水砖)。

2、对地下车库出口进行启用,解决多年来进出口唯一的历史问题。

3、对小区地下车库出入口道闸机系统进行升级改造,实行蓝牙卡识别车辆出入。

4、外墙渗水,此项工作需要与业委会协商解决。

 5、小区有10部电梯已服役12年,应进行大修,现就此项工作与电梯维保公司、质监局进行交涉并进行实施。

 

 

                北京中燕物业管理有限公司

柏阳景园C区物业管理部

                      2018年4月28日